五證：國有土地使用證；建設用地規劃許可證；建設工程規劃許可證；建設工程施工許可證；商品房預售許可證。兩書：住宅質量保證書；住宅使用說明書。

一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。

所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。但在實踐中，有些開發商（售樓人員）為了掩蓋虛假情況，經常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關文件在報批某項手續，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同，而客戶一旦交完定金或購房款，再有什么問題，開發商（售樓人員）便會即刻變臉。

購房時，選擇一家信譽好、實力強的房地產開發商對購房者尤為重要。如果你所購買的是預售商品房，那么購房前，你必須核驗開發商是否具備以下的“五證兩書”。 “五證”是： ⑴國有土地使用證； ⑵建設用地規劃許可證； ⑶建設工程規劃許可證； ⑷建設工程開工證； ⑸商品房預售許可證。 “兩書”是： 《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。 如果你購買的是現房，則開發商須提供房屋所有權證和國有土地使用證。這些材料也可以到房地產管理部門進行查詢。

房地產五證兩書是開發商合法銷售商品房的重要憑證，買房一定要審查五證兩書。購房者在簽訂購房合同之前，需要仔細查看“五證兩書”，只有證書齊全，才能更好地維護自己的權益。畢竟買房不易，切記千萬不要因為一時的疏忽，徒增困擾。

什么是五證？

1、國有土地使用證：

國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

對購房影響重要程度：★★★★★

2、建設工程規劃許可證：

建設工程規劃許可證是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。

對購房影響重要程度：★★★

3、建筑工程用地規劃許可證：

建筑工程用地規劃許可證是辦理建筑工程用地規劃許可證后必須經過的程序。

對購房影響重要程度：★★★

4、建設工程施工許可證：

建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。武漢市建委負責開工審批等項工作。

對購房影響重要程度：★★★★

5、商品房預售許可證：

商品房預售證的主管機關是鄭州市城市綜合開發管理辦公室，證書由市開發辦統一印制、辦理登記審批和核發證書。

對購房影響重要程度：★★★★★

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

什么是二書？

1、《住宅質量保證書》：

《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。

2、《住宅使用說明書》：

《住宅使用說明書》是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的有關住房使用的說明。

《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

(1)開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位

(2)結構類型

(3)裝修、裝飾注意事項

(4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明

(5)有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項

(6)門、窗類型，使用注意事項

(7)配電負荷

(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明

(9)其他需說明的問題。

如何科學查看“五證兩書”？

一般購房者記不住“五證”的名稱和發證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。

此外，在審查時，應注意“五證”的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。目前有部分開發商領取的是臨時土地使用證，此證意味著開發商尚未交齊全部土地出讓金，在其領取的《商品房內/外銷預/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應著重審查您所購買的房屋是否在預/銷售范圍之內。

購房者們在簽訂合同前，千萬不要因為嫌麻煩而忽略了對五證的審查，收房時更要確認兩書是否齊全。另外，房產證也是對自身房產而言非常重要的證明。買房不是一時的事，而此時的謹慎或許能為將來免去很多麻煩。