法院執行兩次流拍后，可以按流拍價變賣。如果沒有其他人報名，債權人（執行申請人）可以按照變賣價格接收被拍賣標的，以抵頂部分或全部應執行款。但執行申請人應向法院書面申請并按照相關規定和程序辦理手續，變更產權登記。如果接收執行標的后不及時過戶，一旦發生被其他法院對被執行人查封或執行情況，很可能會造成損失。如果不具備 過戶條件，可以要求法院下達執行裁定，并將執行信息用報紙公告。

第一次流拍即可以物抵債。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十六條：“拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人不申請以該次拍賣所定保留價抵債的，應當在六十日內再行拍賣。”也就是說，第一次流拍后，只要申請執行人向法院申請，就可以以物抵債。樓上的回答全部錯誤。

人民法院對于查封的物品，最直接的辦法就是進行評估拍賣，但是也可能遇到流拍的可能，在這種情況下，為了將案件得以執行，人民法院的法官在征得當事人雙方意見，在同意的情況下，也可采取“以物抵債”的辦法，但是對于物品的價格不是由誰說了算是，要由評估師進行估價，對價格要征得雙方當事人的同意，在雙方當事人對價格無異議情況下，可辦理“以物抵債”，使該執行案件順利執行。

可以強制執行

你好，趙治國律師： 債務人為獲得借貸，將住房過戶到債權人名下作為抵押，現債務人無力償還欠款，債權人能否變賣該房產？（該房產為債權人名字，現由債務人居住）