抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對抵押物的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照抵押合同的約定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

農(nóng)民在宅基地上所建造的房屋屬于農(nóng)民的個人財產(chǎn)，依法可以作為抵押物為房屋所有人或者他人的債務(wù)做擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)履行期限屆滿，債務(wù)人未能償還債務(wù)時，債權(quán)人可以與房屋的所有人協(xié)議將房屋變賣，以所得款項抵押債務(wù)，由于農(nóng)村宅基地上的房屋原則上僅能由本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員獲得，所以債權(quán)人實行抵押權(quán)時，應(yīng)將作為抵押物的房屋賣給符合建房申請條件的本村村集體組織成員，下面由小編舉個案例來講解一下：

某村村民張某精明能干，是本村的養(yǎng)魚能手，2003年，張某花費30余萬元在老宅上翻建了一棟別墅，2005年，張某打算擴(kuò)大養(yǎng)魚規(guī)模，但手頭資金有限，便找到當(dāng)?shù)匦庞蒙缟暾堎J款，并提出用自己新建別墅作為抵押，信用社與張某簽訂了抵押貸款合同，張某獲得了貸款20萬元，然而在當(dāng)年7月份，一場突如其來的洪水沖毀了的魚塘，張某損失慘重，喪失了還款能力，貸款到期后，信用社來催要貸款，張某不忍將新建的別墅出賣，雙方協(xié)商不成，于是信用社將張某訴至法院，要求其變賣別墅以償還貸款。

法院經(jīng)審理認(rèn)定，根據(jù)我國《擔(dān)保法》第36條的規(guī)定，以房屋抵押時不能將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相剝離，另外，《擔(dān)保法》第37條第二項明確規(guī)定，農(nóng)村的宅基地不能抵押，因此，在本案中，張某以自己的房屋作為抵押，違反了相關(guān)法律的規(guī)定，張某與信用社簽訂的抵押貸款合同當(dāng)屬無效，因此，法院判決張某應(yīng)償還借款本息，駁回原告要求變賣張某房屋已實現(xiàn)抵押權(quán)的訴訟請求。

案情分析：

在本案中，法院認(rèn)為以農(nóng)村房屋作為抵押無效，從而駁回信用社要求變賣房屋抵償貸款的訴訟請求是不正確的。雖然《擔(dān)保法》第37條第二項規(guī)定農(nóng)村宅基地是不得抵押的財物之一，但這只是針對單純的宅基地而言，并沒有規(guī)定在其上建筑的房屋不能抵押，而且我國法律允許農(nóng)民出賣自己的房屋，從本質(zhì)上來說，出賣和抵押在實現(xiàn)方式上是一致的，只要房屋的轉(zhuǎn)讓符合法律的規(guī)定，村民用于抵押的房屋被變賣后，不得重新申請新的宅基地，這樣村集體的利益就不會受到損害。

因此，在本案中原告、被告以房屋作為抵押的合同是有效的，信用社有權(quán)要求變賣張某的別墅，但是只能在本村村集體成員之間進(jìn)行，以所得價款抵償債務(wù)。

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宅基地不能抵押。

《擔(dān)保法》第三十七條【不得設(shè)定抵押的財產(chǎn)】下列財產(chǎn)不得抵押：

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規(guī)定的除外;

如果土地規(guī)模小，銀行就不會感興趣，土地抵押貸款就要依靠當(dāng)?shù)乜h鎮(zhèn)優(yōu)惠政策；如果土地上千畝萬畝，并且有實在價值或潛力的話，銀行就會感興趣，會主動與你聯(lián)系。

理論上說，先計算你一畝土地的使用價值，一般還會被銀行打折。土地有一年到十年的承包或流轉(zhuǎn)使用權(quán)年限。一畝地一年的使用價值乘以畝數(shù)及年數(shù)，再乘以0.5-0.7的系數(shù)，就是銀行貸款額的上限。其本質(zhì)你一旦不還款而違規(guī)，銀行拿著你的土地去拍賣使用權(quán)，能賣出這個上限價，保本而不虧，同時考慮你的還款能力。月還款額是你月收入的一半左右。

至于一畝地具體貸款多少，各地是不一樣的，有評估機構(gòu)，并有時調(diào)整，也可以根據(jù)土地的實際價值計算。你可去當(dāng)?shù)劂y行咨詢，一畝地一年價值一般為300-600元。

還有，2020年國家對農(nóng)村宅及宅基地有新政策，村或民可以盤活！你城里人就明白了吧。

國家當(dāng)然清楚，沒有城里人強大資金的注入，農(nóng)村肯定是一直窮著，但得有節(jié)奏，現(xiàn)在是小步慢走，方向是全開放

基層農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易站是屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)發(fā)辦工作范疇，主要負(fù)責(zé)收集匯總、核實本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息，定期報縣級交易平臺；提供農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易政策相關(guān)咨詢。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、宅基地的流轉(zhuǎn)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的抵押融資等。