雖然賣房不是房主，但是經過房主授權委托或事后得到追認，合同有效，可要求房主退還定金。如果房主未授權委托，事后也未追認，買賣房屋合同無效，你應當要求合同簽訂者退還定金。

購買房屋所支付的定金是作為簽訂商品房預售合同的擔保，若一方在約定的時間拒絕訂立商品房預售合同，則要按照定金罰則來承擔不利的后果。理論上只要違約是無法退還的。

那么該怎樣合法合理的退回購房定金呢？

購房定金合同或認購書中往往不包括以下內容：違約責任、交房時間、交房條件、付款期限、貸款銀行的選擇、補充條款、小區具體的設計規劃圖以及其他購房細節。然而上述內容都是商品房合同的主要條款。也就是說，購房者可以從選擇上述內容中的一項或幾項同時和出賣人談判，若未能達成一致意見，而導致商品房合同無法訂立的，根據最高院關于商品房買賣的司法解釋，出賣人應該退回所收取的定金。

以下是關于定金的兩條司法解釋：

1、最高人民法院《關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第115條：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。

2、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

即使沒簽合同，你們之間有關于退組的口頭約定嗎？ 沒有的話算你毀約，要你承擔違約責任也很正常，定金這塊，如果是房東違約，你可以要求雙倍返還，但是現在你違約的話，人家不退其實也合理、、、、總之，根據合同法相關規定，你違約在先，人家有權要求你賠償損失并且扣你違約金（這里就是定金了）

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如代理人有合法權限，代為簽署的合同是有效的。需要注意的事項：

1、一定要確認對方有代理權限

一般來說，如產權人在外地，要求產權人在當地辦理委托書公證，寄回來交給代理人，簽署合同時，給你一份。有委托書公證書在，就能完全確定代理人有合法代理權限，且不會出現抵賴扯皮的事情發生，交易就很安全。

2、由于代理人有中介身份，應加以注意

一般來說，沒有書面的委托公證書，你無法確認產權人本人是否真的同意出售房產，而且無法確認跟你通話的人是產權人本人。

為安全起見，建議要見到委托書公證書再交易。代理人是中介，對交易流程很熟悉，但對交易中的套路也是蠻懂的，萬一不是產權人本人在跟你交易，難說兩人串通詐騙，也是可能的。

綜上看，只要有委托書公證書，查驗下產權證原件和代理人身份證，這些都確認好以后，交易應該就是安全的了。

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對于這種情況，顯然是賣方違約在先，而且賣方違約的理由并不屬于免責的相關事由，既不屬于不可抗力，也不屬于顯示公平，可以撤銷的事宜，所以這種情況下完全可以追究賣方的相關違約責任。

至于房屋的所有權問題，如果確實不是賣方的，是其妻子的，或者是他與妻子的夫妻共同財產，在處分這個房產的時候，確實要征求妻子的同意，如果妻子不同意，即便賣方不毀約，妻子毀約了，也無法出售這個房子。

所以這種情況下，如果房屋買賣合同不能夠履行，只能追究賣方的相關違約責任，可以要求他賠償相關的損失！

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